חלופת שקד: המהפכה הבאה בהתחדשות העירונית בישראל

​​"חלופת שקד" (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) נכנסה לחיינו כתחליף לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הידועה בשמה כ "תמ"א 38". 
התוכנית החדשה, שנקראת על שם שרת הפנים לשעבר איילת שקד, נועדה לייצר ודאות תכנונית, להגדיל את היצע הדיור ולפתור את הבעיות התשתיתיות שנוצרו בעקבות יישום נקודתי של בניינים בודדים.
 

רקע: למה היינו צריכים תחליף לתמ"א 38?

תמ"א 38, שהושקה בשנת 2005, זכתה להצלחה רבה באזורי הביקוש, אך ספגה ביקורת נוקבת מצד רשויות מקומיות ומתכננים. הטענות המרכזיות היו:

1. חוסר בתשתיות ושירותים ציבוריים לתושבים:  הוספת דיירים לבניינים קיימים ללא פתרונות למוסדות חינוך, גינות ציבוריות ותשתיות כבישים. התנגדות של הרשויות לפיה התמ"א 38 הוסיפה לעיר תושבים חדשים אך לא נתנה לרשויות מענה לצורכי ציבור במסגרת התוכנית לשירותים הציבוריים שאותם תושבים חדשים צורכים ( העירייה לא יכלה להטיל על היזם כחלק מהפרויקט מטלה ציבורית לביצוע על חשבונו כמענה לאותם צרכי ציבור) כגון: גני ילדים, בתי ספר, בתי כנסת , גינות עירוניות וכיו"ב.

2. חוסר ודאות: ליזמים ולדיירים היה קשה לדעת מראש מה יאושר בכל עירייה.

3. פגיעה בתכנון העירוני:  התמקדות בבניין הבודד במקום ראייה שכונתית כוללת.

4. חוסר כדאיות כלכלית לעיריות : תוכנית תמ"א 38 פטורה מחבות תשלום היטל השבחה לעירייה.

עקרונות המפתח של חלופת שקד
חלופת שקד מציעה מודל חדש שמנסה לאזן בין האינטרס הכלכלי של היזם לבין הצרכים הציבוריים והכלכליים של העיר. להלן העקרונות המרכזיים:

א.   הגדלת זכויות הבנייה- החלופה מאפשרת לרשות המקומית הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה לעומת

        תמ"א 38 המקורית:
         •    במסלול הריסה ובנייה מחדש: ניתן להגיע לזכויות בנייה של עד 400%  ובמקרים מסוימים ניתן לאשר

               עד ל- 500% משטח המגרש.
         •    במסלול חיזוק ותוספת: זכויות הבנייה עומדות על עד 200%.

​

ב.   הקצאת שטחי ציבור ("הפרשות לצורכי ציבור")- זהו אחד החידושים המשמעותיים ביותר. החוק מאפשר

       לוועדה המקומית לדרוש מהיזם להקצות חלק מהשטח בבניין החדש (בדר"כ עד 10% מהיקף הזכויות

       בנייה בפרויקט) לטובת צורכי ציבור (כמו דב"י (דיור בהישג יד), גני ילדים, בתי כנסת או מועדוני קשישים). 

       זהו פתרון יצירתי השואף לתת מענה לבעיית המחסור של אותם שירותים ציבוריים אותה נדרשת

       הרשות המקומית לספק לתושבים  החדשים ובשל מחסור במגרשים להקצאה לציבור בערים צפופות,

       המענה ניתן במסגרת הפרויקט ובתחומו (בתחומי הבניין החדש).

​

​​​​​ג.   העברת הסמכות לוועדות המקומיות- בניגוד לתמ"א 38, שהייתה תוכנית ארצית עם פרשנויות מקומיות,

      חלופת שקד מעניקה כוח רב יותר לרשויות המקומיות לקבוע את אופי ההתחדשות בתחומן, מה שמגדיל את

      הוודאות עבור כל הצדדים.

​

ד.  היבטי מיסוי וכלכליות- התוכנית מלווה בהטבות מס דומות לאלו של תמ"א 38 (חבות היטל השבחה 

      מופחתת בחלק מהמקרים, הטבות במס שבח), אך מאפשרת גמישות רבה יותר בשילוב שימושים מסחריים 

      בבנייני מגורים, מה שמעלה את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

​

ה.  היבט מבחינת הליכי רישוי - במסגרת חלופת שקד נדרש לקדם תב"ע + היתר ביחד (במקביל) הכל תחת          סמכות הוועדה המקומית, לעומת תמ"א 38 אשר נדרש רק להגיש בקשה להיתר לפי מסמכי מדיניות

      משתנים / תוכנית ספציפית שאושרה לשכונה/לעיר בסמכות וועדה מחוזית, באותה רשות מקומית. 

​

ו.   בניינים זכאים/תנאי סף - התוכנית חלק רק על בניינים שניתן להם היתר בנייה לפני 1984 ( בשונה מתמ"א

     38 שחלה על בניינים שניתן להם היתר בנייה לפני 1980).

​

​

​​

​

​

​

​

​​

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

​

​האתגרים שבדרך
למרות היתרונות, חלופת שקד אינה חסינה מקשיים:
•    ביורוקרטיה והליכי רישויי ארוכים -  התהליך דורש אישור תוכנית מפורטת (תב"ע), מה שעלול להאריך את זמן הוצאת ההיתר בניה לפרויקט בהשוואה למסלול היתר בניה ישיר.
•    העדר כלכליות באיזורים מחוץ לאיזורי הביקוש- בדומה לקודמתה, גם חלופת שקד מתקשה לתת מענה כלכלי ביישובים שבהם ערך הקרקע נמוך, שם נדרשת מעורבות ממשלתית ישירה.

​

סיכום
חלופת שקד היא הניסיון של המדינה לייצר מודל התחדשות עירונית "בוגר" יותר. היא לא רק מחזקת קירות, אלא מנסה לבנות קהילה ועירוניות טובה יותר. עבור בעלי דירות בבניינים ישנים, זוהי הזדמנות לשדרוג משמעותי של איכות החיים וערך הנכס, אך הדבר מחייב בדיקה מעמיקה של המדיניות הספציפית בכל רשות מקומית.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תכנוני מקצועי.

​

​

​

​