התחדשות מתחמית/פינוי בינוי : העתיד החדש של ההתחדשות העירונית (ולמה תמ"א 38 נשארה מאחור)

​​

​במשך למעלה מעשור, המונח "התחדשות עירונית" בישראל היה כמעט מילה נרדפת ל"תמ"א 38". התוכנית, שהחלה את דרכה כפתרון מהיר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה במהרה למנוע הצמיחה המרכזי של שוק הנדל"ן בלב אזורי הביקוש. אולם, כיום אנו עדים לשינוי טקטוני בתפיסת התכנון בישראל: עידן ה"התחדשות הנקודתית" הולך ומסתיים, ואת מקומו תופסת בטבעיות ההתחדשות המתחמית (פרויקטים רחבי היקף של פינוי-בינוי).

​

כדי להבין מדוע התחדשות מתחמית אינה רק "עוד חלופה" אלא הכלי המרכזי של ההתחדשות העירונית, יש להבין תחילה מדוע החלופות הקודמות קרסו אל תוך עצמן.

​

עלייתה ונפילתה של תמ"א 38: למה המודל הישן לא עבד?

תמ"א 38 (הן במסלול חיזוק ותוספת והן במסלול הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד) הבטיחה הרים וגבעות, אך בפועל יצרה כאוס תכנוני. הבעיה המרכזית שלה הייתה ההסתכלות הצרה: התוכנית טיפלה בבניין הבודד במנותק מסביבתו. קבלנים ויזמים נכנסו לרחובות ותיקים, הרסו בניין של 3-4 קומות, והקימו במקומו "מגדל שן" בן 8-10 קומות. מהר מאוד התבררו כשלי המודל:​

 

• קריסת התשתיות העירוניות: הוספת עשרות משפחות חדשות לכל רחוב מבלי להרחיב את תשתיות הביוב, המים והחשמל הישנות.

• מצוקת חניה ותחבורה: רחובות צרים שלא תוכננו לנפח תנועה כזה הפכו לפקוקים לחלוטין. בגלל חוסר מקום בחלקה של בניין בודד, בחלק מהמקרים נאלצו היזמים להשתמש בפתרונות חניה מכניים (מתקני "מכפילים" וחניות רובוטיות) – מטרד תחזוקתי יקר, מרעיש ונוטה לתקלות הממרר את חיי הדיירים

• מחסור בשטחי ציבור: נוספו אלפי תושבים לשכונות, אך תמ"א 38 לא ייצרה אפילו מטר רבוע אחד של גינה ציבורית, גן ילדים או בית ספר חדש עבורם.

 

מרד הרשויות המקומיות: למה העיריות בלמו את תמ"א 38?

המסמר האחרון בארונה של תמ"א 38 היה ההתנגדות העזה והגורפת של ראשי הערים והוועדות המקומיות. הרשויות המקומיות מצאו את עצמן במצב בלתי אפשרי: מחד, המדינה אישרה ליזמים להעמיס תושבים חדשים על השכונות. מאידך, פרויקטים של תמ"א 38 היו פטורים מהיטלי השבחה כמעט לחלוטין.

המשמעות עבור העיריות הייתה גירעון קופתי חמור. נדרש מהן לספק שירותים (פינוי אשפה, חינוך, רווחה, תשתיות) לאלפי תושבים חדשים, מבלי לקבל את המימון לכך מיזמי הפרויקטים, ומבלי לקבל שטחים חלופיים לבניית מבני ציבור. כתוצאה מכך, עיריות רבות החלו לתקוע מקלות בגלגלים: הן סירבו להעניק היתרי בנייה, הורידו את כדאיות הפרויקטים, והובילו לכך שפרויקט נקודתי פשוט הפך לסיוט ביורוקרטי של שנים ארוכות וחסרות ודאות.

 

העתיד כבר כאן: היתרונות של ההתחדשות המתחמית (פינוי-בינוי)

על רקע הכישלון התכנוני של תמ"א 38, עבר משקל הכובד אל ההתחדשות המתחמית. במקום להרוס בניין אחד, הורסים קומפלקס שלם של בניינים ישנים – ומתכננים שכונה מודרנית מהיסוד. חלופה זו היא מודל ה-Win-Win האמיתי היחיד עבור כלל הגורמים המעורבים:

• תכנון הוליסטי וסביבת מגורים שלמה: בפינוי-בינוי מתחמי, היזם לא בונה רק דירות. הוא מחויב להפריש שטחים לטובת הציבור ("מטלות ציבוריות"). הפרויקט כולל סלילת כבישים רחבים, שילוב של פארקים וריאות ירוקות, בניית גני ילדים, מעונות יום, קליניקות קהילתיות ולעיתים שטחי מסחר (בתי קפה וחנויות) בקומת הקרקע. הדייר מקבל שכונה מודרנית, ולא רק דירה חדשה בתוך סביבה מתפוררת.

• רוח גבית מהעיריות (יותר ודאות תכנונית): בניגוד לתמ"א 38, עיריות רבות מביעות עניין רב לקידום פרויקטים של פינוי-בינוי. הפרויקטים הללו משלמים היטלי השבחה חלקיים ומספקים לעיר שטחי ציבור יקרים מפז ללא עלות מצד העירייה. יזם שמגיע עם פרויקט מתחמי זוכה להעדפה ברורה ממחלקת ההנדסה העירונית לעומת יזם המנסה לקדם פרויקט של תמ”א 38 אשר לרוב נתקל בהתנגדות עזה במיוחד כאשר התוכנית אינה כוללת תמורות ציבוריות לעירייה, מה שמקטין את אי-הוודאות בפרויקט ומבטיח תהליך יציב יותר.

• חניונים אמיתיים וללא פשרות: שטח המתחם הגדול מאפשר חפירת חניונים תת-קרקעיים קונבנציונליים ורחבים. סוף לעידן מתקני החניה המכניים והתקלות; כל דייר מקבל חניה אמיתית, בטוחה ונוחה.

• ביטחון כלכלי לדיירים: התחדשות מתחמית דורשת הון עתק, ולכן מבוצעת אך ורק על ידי חברות הנדל"ן והיזמות הגדולות והחזקות במשק. בניגוד לקבלני תמ"א קטנים שרבים מהם פשטו רגל בדרך, כאן הדיירים זוכים לליווי בנקאי יציב, ערבויות חזקות וביטחון מלא שהפרויקט יגיע לסיומו המוצלח

• השבחה מקסימלית של הנכס: דירה חדשה במתחם מודרני, מתוכנן ומוקפד, תמיד תהיה שווה משמעותית יותר מדירה זהה שנבנתה בפרויקט תמ"א נקודתי ברחוב צפוף. הפוטנציאל הכלכלי לדיירים הוא עצום.

​​​​

זווית משפטית: דרך עיניים של עורך דין המייצג דיירים 

כאשר בוחנים את החלופות דרך העיניים של משרד עורכי דין המייצג בעלי דירות, המטרה המרכזית היא הגנה מירבית על זכויות הדייר וניהול סיכונים מחמיר. מנקודת מבט זו, ישנם הבדלים תהומיים בין המסלולים:

​

במסלול תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה):

• יתרונות: קל יותר לארגן את הדיירים משפטית, כיוון שמדובר בבניין בודד עם מספר מועט יחסית של בעלי דירות (לרוב 12-20 דירות). הדרך להשגת הרוב הדרוש (67%) קצרה יותר.

• חסרונות: משך הזמן לסיום הפרויקט כבר דומה למשך הזמן הנדרש לסיום פרויקט של פינוי בינוי כאשר בפרויקט של פינוי בינוי חל שינוי בסביבה מעבר לבניין הבודד.

 

במסלול פינוי-בינוי (התחדשות מתחמית):

• חסרונות: האתגר המשפטי המרכזי הוא התארגנות מול מאות דיירים וטיפול ב"דיירים סרבנים" ולעיתים "בניין סרבן" על פני מספר בניינים במקביל. תהליך החתמת החוזים ארוך יותר ודורש אורך רוח מצד נציגויות הבניינים.

• יתרונות: רוח גבית מהמדינה והרשות המקומית המאפשר לנו יותר ודאות תכנונית לעומת תמ"א 38 ( מקצר לוחות זמנים לאישור הפרויקט), תכנון אורבני מיטיב בראיית ה"שכונה" ולא הבניין הבודד, השבחה מקסימלית של הנכס דירה חדשה במתחם מודרני, מתוכנן ומוקפד, תמיד תהיה שווה משמעותית יותר מדירה זהה שנבנתה בפרויקט תמ"א נקודתי ברחוב צפוף. הפוטנציאל הכלכלי לדיירים הוא עצום.

​​

השורה התחתונה: עורך דין המייצג דיירים ימליץ תמיד, במידה וקיימת התכנות תכנונית, לקדם פרויקט במתווה של פינוי בינוי על פני תמ"א 38 במיוחד כאשר יש לעירייה אינטרס אובייקטיבי מובהק לקידום הפרויקט לעומת תמ"א 38.

​

סיכום

ההתחדשות העירונית התבגרה. המדינה, העיריות והיזמים הבינו שהריסה ובנייה מחדש של בניין בודד היא פלסטר זמני שמייצר נזק ארוך טווח. עתיד המגורים בישראל עבר מהפך לכיוון עיקרי של פרויקטים של פינוי בינוי  בהתחדשות מתחמית בלבד. בעוד שבעבר נרתעו דיירים מפינוי-בינוי בשל החשש מהזמן הממושך, כיום המציאות מוכיחה שהזמן המושקע בפינוי בינוי דומה לזה של תמ"א 38 , רק עם תוצאה טובה עשרת מונים. עבור בעלי הדירות – זוהי הדרך הבטוחה, האיכותית והרווחית ביותר להבטיח את עתידם ואת איכות חייהם לשנים לבוא.

​
המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תכנוני מקצועי.

​

​

​

​