התחדשות עירונית בחולון- פינוי בינוי לפי תוכנית ח/619
עורך דין פינוי בינוי חולון

​כמו בערים רבות שהבינו שתמ"א 38 הארצית כבר אינה מספקת מענה שלם, גם חולון לקחה את המושכות לידיים. אם יש לכם דירה ישנה בעיר, התוכנית המרכזית שאתם חייבים להכיר היא ח/619 – התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית בחולון.

 

תוכנית ח/619: חולון עוברת לדור הבא של ההתחדשות העירונית
תוכנית ח/619, שאושרה בתחילת 2023 (מכוח סעיף 23 לתמ"א 38), היא לא פחות ממהפכה עבור העיר הוותיקה של חולון. במקום יוזמות נקודתיות של יזמים שפעלו בשיטת "כל הקודם זוכה" ללא התחשבות בפקקים או במחסור בגני ילדים, ח/619 מציעה ודאות תכנונית. היא מגדירה מראש מה מותר לבנות, איפה, ואיך זה יתרום למרחב הציבורי.

המספרים מדברים: התוכנית צפויה לאפשר תוספת פוטנציאלית של בין 30,000 ל-60,000 יחידות דיור חדשות לאורך השנים.

מסלולי ההתחדשות המרכזיים
התוכנית מאפשרת להתחדש בשלושה אפיקים עיקריים, בהתאם לאזור בו נמצא המבנה:

​

1. הריסה ובנייה מחדש (התחדשות מגרשית): המסלול הפופולרי והמועדף, בו הורסים את הבניין הישן ובונים במקומו בניין חדש, גבוה ובטוח יותר באמצעות הליך רישוי מהיר יחסית (הוצאת היתר בנייה ללא צורך באישור תב"ע חדשה.

2. חיזוק ועיבוי (התחדשות מגרשית): הוספת ממ"דים, מרפסות וקומות למבנה הקיים מבלי להרוס אותו (בדומה לתמ"א 38/1).

3. פינוי-בינוי מתחמי: באזורים שסומנו לכך מראש, מקודמת תוכנית רחבה למספר רב של בניינים יחד. זהו תהליך ארוך יותר (מצריך אישור תב"ע מפורטת), אך הוא לרוב מציע שדרוג דרמטי של כל סביבת המגורים.​

 

תחולת התוכנית
התוכנית רלוונטית בעיקר למבני מגורים בשכונות הוותיקות של חולון שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני שנת 1980. עם זאת, היא מחריגה מבנים צמודי קרקע וכן בניינים בני שתי קומות ומטה ששטחם קטן מ-400 מ"ר.
את המפה האינטראקטיבית המלאה ניתן למצוא בחיפוש פשוט במערכת ה-GIS של עיריית חולון או באתר "מינהלת התחדשות עירונית חולון". כשתפתחו אותה, תראו שהעיר צבועה בצבעים שונים. הנה המקרא שיעשה לכם סדר:

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

 

 

 

 

 

 

 

גווני ירוק (רחבי העיר)    מסמלים אזורי התחדשות מגרשית (בניין בודד). ככל שהירוק כהה יותר, זכויות הבנייה גבוהות יותר. למשל:

* אזור A: בינוי חדש עד 6 קומות.

* אזור B: בינוי חדש עד 7 קומות.

* אזור C: בינוי חדש עד 8 קומות.

צבע כחול (רשת רחובות ראשיים עם חזית מסחרית פעילה) אזורים הנמצאים על צירי תנועה מרכזיים (לרוב איפה שיעבור המטרו/רכבת קלה). כאן ניתן לבנות לגובה של 10-12 קומות, אך העירייה תחייב יצירת חזית מסחרית בקומת הקרקע ו"זיקת הנאה" – כלומר, הפקעת שטח מסוים מקדמת הבניין כדי להרחיב את המדרכה לציבור.

צבע אדום :    מתחמים שסומנו כמיועדים לפינוי-בינוי כולל. במתחמים אלו לא ניתן לקדם תוכנית לבניין בודד, אלא רק התארגנות משותפת של מספר בניינים יחד לתכנון מחדש של כל השכונה או הבלוק.

צבע צהוב / מרקם לשימור: מתייחס בעיקר לשכונת אגרובנק הוותיקה והייחודית. באזורים אלו ההתחדשות מוגבלת מאוד וכפופה לכללי שימור מחמירים כדי לא לפגוע באופי ההיסטורי של השכונה.

מה השתנה לעומת תמ"א 38 הישנה?

• ראייה רחבה: בניגוד לתמ"א 38 שהסתכלה רק על "קווים כחולים" של מגרש בודד, ח/619 מסתכלת על הרחוב. העירייה הבינה שאי אפשר להוסיף עשרות דיירים ברחוב צר בלי להרחיב את המדרכות, לשלב שבילי אופניים או לדאוג לשטחי מסחר ציבוריים בקומות הקרקע.

• חבות בהיטלי השבחה: בעוד תמ"א 38 העניקה פטורים נרחבים ליזמים, ח/619 עשויה לכלול חבות בהיטל השבחה. הכסף הזה מיועד לאפשר לעירייה לבנות את בתי הספר, הגנים והתשתיות שהדיירים החדשים יצטרכו.

• וודאות תכנונית: בעבר, יזמים ודיירים היו מגישים תוכניות ומקווים לטוב. היום, כל דייר בחולון יכול להיכנס לאתר העירייה, להקליד את הכתובת שלו ולדעת בדיוק איזה גובה מותר לבנות אצלו, מה שמונע הבטחות שווא מיזמים.

​

טיפ חשוב לבעלי דירות בחולון: לפני שאתם חותמים על הסכם מול יזם או מארגני דיירים, ודאו שאתם נעזרים בעורך דין פינוי בינוי המייצג רק דיירים, מטעמכם, הבקיא בתוכניות ההתחדשות עירונית בחולון בכלל ובחוקי תוכנית ח/619 בפרט.

​

דוגמא לפרויקט פינוי בינוי שמשרדנו מלווה את הדיירים בהתאם לתוכנית ח/619 ברחוב העצמון 25, חולון

(סטטוס הפרויקט לקראת סיום הבנייה ואכלוס הבניין החדש)
​​​​​​​​​​​​

​​

​