מדיניות פינוי בינוי והתחדשות עירונית בעיר ראשון לציון
עורך דין פינוי בינוי ראשון לציון

 

התחדשות עירונית בראשון לציון: הפנים החדשות של העיר

ראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל, נמצאת בעיצומה של מהפכה תכנונית. עם אוכלוסייה שצומחת בקצב מהיר ועתודות קרקע פנויות שהולכות ומצטמצמות, העירייה והיזמים מפנים את המבט פנימה – אל השכונות הוותיקות. ההתחדשות העירונית בראשון לציון (הכוללת מיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי) נועדה לא רק למגן מבנים מפני רעידות אדמה, אלא גם לשדרג את התשתיות הציבוריות, לשפר את נראות הרחובות ולהזרים דם חדש למרכז העיר ההיסטורי ולשכונות המזרח.

• מעבר מתמ"א 38 לפינוי-בינוי מתחמי: אם בעבר המיקוד היה בחיזוק בניין בודד (תמ"א 38), כיום המגמה העירונית היא לעודד תכנון מתחמי שלם. הגישה הזו מאפשרת לעירייה לדרוש מהיזמים לשלב פתרונות תחבורה, להקים גני ילדים בתחתית המגדלים, ולהקצות שטחים ירוקים – דברים שקשה מאוד ליישם כשמחדשים רק בניין אחד.

• עירוב שימושים: התוכניות החדשות לאורך הצירים המרכזיים כוללות מסחר בקומת הקרקע, תעסוקה בקומות הביניים ומגורים למעלה. מטרת עירוב השימושים היא לייצר רחובות שוקקים ולהפחית את התלות ברכב הפרטי.

​

השפעת התחבורה הציבורית: המטרו והרכבת הקלה

ההתחדשות העירונית לא מתרחשת בוואקום, אלא משתלבת עם פרויקטי התחבורה הלאומיים שעתידים לעבור בעיר:

• הקו החום והקו הירוק של הרכבת הקלה יחברו את מזרח ומערב העיר ויקשרו אותה לתל אביב וחולון.

• רשת המטרו (קווי M1 ו-M3) עתידה להציב תחנות אסטרטגיות בעיר.

ככל שבניין נמצא קרוב יותר לצירי מתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים), כך מתאפשרת ציפוף גבוה יותר – כלומר, אישור לבניית מגדלים גבוהים יותר, מה שהופך את פרויקטי הפינוי-בינוי באזורים אלו לכלכליים ואטרקטיביים יותר עבור יזמים.

​

מנהלת התחדשות עירונית: כתובת מרכזית לתושב

כדי למנוע תרמיות ולסייע לתושבים לצלוח את התהליך הבירוקרטי והמשפטי הסבוך, הקימה עיריית ראשון לציון את מנהלת ההתחדשות העירונית. המנהלת משמשת כגוף אובייקטיבי שמדריך את ועדי הבתים, מסייע בבחירת נציגויות, מפקח על התנהלות היזמים, ומוודא שהאינטרסים של בעלי הדירות נשמרים לאורך כל הדרך.

השורה התחתונה: ראשון לציון נמצאת בנקודת תפנית. ההתחדשות העירונית כבר אינה פריבילגיה אלא הכרח קיומי עבור השכונות הוותיקות. השילוב של תכנון מתחמי חכם, פתרונות תחבורה מתקדמים ומעורבות עירונית פעילה, צפוי לשנות את קו הרקיע של העיר בעשור הקרוב.

​

ראשון לציון במבט קדימה לשנים הבאות

בשנים הקרובות, מפת ההתחדשות העירונית של ראשון לציון צפויה להשתנות מקצה לקצה, עם מעבר מובהק מפרויקטים נקודתיים למגה-פרויקטים מתחמיים של פינוי-בינוי. מעבר לתוכנית הדגל ברמת אליהו, ישנן מספר שכונות ואזורים אסטרטגיים שנמצאים כיום על הכוונת של העירייה והיזמים:

1. מרכז העיר הוותיק (שכונות רמב"ם, אברמוביץ' ורוטשילד)

הלב הפועם וההיסטורי של ראשון לציון עובר מתיחת פנים יסודית. אזור זה מאופיין כיום בבנייה נמוכה וישנה (לעיתים משנות ה-50 וה-60) לצד עומסי תנועה גוברים.

• צירי תנועה ראשיים: עיקר המאמץ מתרכז לאורך הרחובות הרצל, רוטשילד, ז'בוטינסקי וירושלים.

• בנייה לגובה ועירוב שימושים: התוכניות במרכז העיר כוללות הריסת בניינים ישנים והקמת מגדלים (בחלק מהמתחמים, במיוחד לאור רחוב הרצל, מתוכננים מגדלים של עשרות קומות). הפרויקטים מחויבים לשלב שטחי מסחר ומשרדים בקומות התחתונות, במטרה להפוך את המרכז לשוקק חיים ונגיש.

2. שיכון המזרח

אחת השכונות הוותיקות והגדולות בחלקה המזרחי של העיר, אשר משנה את פניה באופן דרמטי.

• החלפת שיכוני רכבת: השכונה מאופיינת כיום בשיכוני רכבת ישנים לצד צמודי קרקע. עיריית ראשון לציון אישרה וקידמה מספר מתחמי פינוי-בינוי גדולים מאוד בשכונה, שנועדו להרוס את מבני השיכון הרעועים ולהקים במקומם מתחמי מגורים מודרניים.

• שדרוג המרחב הציבורי: הפרויקטים האלו מתוכננים כך שיכללו הקצאת שטחים נרחבים למבני ציבור, חידוש גנים, הרחבת כבישים ומתן מענה למצוקת החניה של האזור באמצעות חניוני ענק תת-קרקעיים.

3. שכונת סלע ורמת אליהו (פיתוח משלים)

בעוד רמת אליהו היא פרויקט הדגל, ההשפעה זולגת גם לשכונות סמוכות.

• שכונת סלע: השכונה הוותיקה הפכה ליעד חם להתחדשות עירונית, בין היתר בזכות קרבתה היחסית לצירי תחבורה ולמוקדי עניין במערב העיר. מתוכננים בה מספר מתחמים להריסה ובנייה שיחליפו מבנים ישנים מאוד בסביבת מגורים חדשנית.

• אזורי קליטה במערב: כחלק מ"הקרקע המשלימה" עבור תושבי רמת אליהו, אזורים כמו נחלת יהודה, צריפין ומתחם האלף (במערב העיר) קולטים בנייה חדשה ורוויה, מה שמהווה חלק בלתי נפרד ממעגל ההתחדשות העירונית הכולל.

4. קדמת ראשון ונעורים

שכונות במרכז-מזרח העיר המאופיינות בבנייה פשוטה משנות ה-70 וה-80, שמתחילות לקבל תשומת לב יזמית ועירונית.

• חלקים ניכרים מאזורים אלו מסומנים כפוטנציאל גבוה לפינוי-בינוי, כאשר התכנון שם דגש על יצירת רצף עירוני חדש, פתיחת צירי הליכה, וחיבור טוב יותר לפארקים ולמוסדות הקהילה.

5. צירי מערכת הסעת המונים (מתע"ן)

המדיניות החשובה ביותר נוגעת לתוואי התחבורה הציבורית העתידית. העירייה מגדירה רצועות שלמות לאורך קווי הרכבת הקלה (במיוחד הקו החום והירוק) והמטרו העתידי, כאזורי פיתוח אינטנסיביים.

• פיתוח מוטה תחבורה ציבורית (TOD): בניינים שיכנסו להליכי פינוי-בינוי וממוקמים ברדיוס קרוב לתחנות המתוכננות, זוכים למדיניות המאפשרת זכויות בנייה מוגדלות וציפוף גבוה במיוחד. זהו תמריץ כלכלי משמעותי ליזמים, ולכן רוב הפרויקטים המאסיביים ביותר של ראשון לציון יתרכזו בעתיד הנראה לעין סביב צירים אלו.