עורך דין פינוי בינוי
והתחדשות עירונית בתל אביב

מפת ההתחדשות העירונית בתל אביב-יפו השתנתה בשנים האחרונות. תמ"א 38 פקעה, ובמקומה נוצר פסיפס של מסלולים: תוכניות הרובעים במרכז העיר, תוכנית עירונית חדשה לשכונות האחרות, חלופת שקד הארצית, ומתחמי פינוי בינוי גדולים. 

למשרד דדוש ושות' ניסיון עשיר בליווי פרויקטים בתל אביב והיכרות מעמיקה עם התכנון בעיר. המשרד מלווה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, ומייצג בכולם רק את בעלי הדירות. מעולם לא ייצגנו יזם.

 

המסלולים להתחדשות עירונית בתל אביב

תוכניות הרובעים: רובע 3 ורובע 4

במרכז העיר הוותיק חלות תוכניות רובע שאושרו סופית ב-2018, וקובעות מה מותר לבנות בכל רחוב.

• רובע 3: מחוף הים עד רחוב אבן גבירול, ומהירקון עד בוגרשוב. חלק מ"העיר הלבנה" שהוכרזה אתר מורשת עולמי של אונס"קו, ולכן כללי השימור בו מחמירים. הבנייה מוגבלת בדרך כלל ל-5 עד 6 קומות וקומת גג, לפי רוחב הרחוב וגודל המגרש.

• רובע 4: מאבן גבירול עד נתיבי איילון, ומהירקון עד שדרות שאול המלך. הכללים כאן גמישים יותר, ומאפשרים גם הריסה ובנייה מחדש וגם חיזוק ותוספת קומות. רבים מהפרויקטים בלב העיר מתקדמים כאן.​​

תא/5555: התוכנית שמחליפה את תמ"א 38

תא/5555 היא התשובה של העירייה לסיום תמ"א 38, לשכונות שמחוץ לתוכניות הרובעים, כמו יד אליהו, נווה שאנן, יפו ד', נאות אפקה, הדר יוסף ורמת אביב.

• חלה על כ-2,300 מגרשים, עם פוטנציאל של עשרות אלפי דירות חדשות.

• שני מסלולים: הריסה ובנייה מחדש, שהעירייה מעדיפה, או חיזוק ועיבוי.

• מקצרת את הדרך להיתר, כי לא צריך תוכנית מפורטת לכל בניין.

• הוועדה המקומית המליצה באוגוסט 2025 להעביר אותה להפקדה בוועדה המחוזית.​​

חלופת שקד

מסלול ארצי (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) לחידוש בניין בודד. הוא עובר דרך תוכנית מפורטת (תב"ע) ולא רק דרך בקשה להיתר, ומאפשר עד 400% זכויות נוספות בהריסה ובנייה מחדש.

מתחמי פינוי בינוי

פינוי בינוי מאחד כמה בניינים, ולפעמים רחובות שלמים, למתחם אחד עם תוכנית מפורטת. זה מאפשר לתכנן מחדש את המרחב: רחובות, פארקים, מבני ציבור ומסחר, לצד מגדלי מגורים.

 

למה עורך דין שמייצג רק דיירים

התחדשות עירונית היא עסקת מקרקעין מורכבת: בעלי הדירות מוכרים את זכויות הבנייה שלהם ומקבלים במקום דירה חדשה. מול היזם יש להם פער מובנה של כוח ושל מידע.

• בלי ניגוד עניינים: עורך דין שלא מייצג יזמים, קבלנים או גופי מימון בפרויקטים אחרים נאמן רק לבעלי הדירות. אין לו סיבה לשמור על יחסים טובים עם היזם לפרויקטים הבאים.

• שכר הטרחה: כמקובל, היזם משלם את שכר הטרחה של עורך הדין של הדיירים. הסכם הייצוג קובע שהנאמנות של עורך הדין היא רק כלפי בעלי הדירות.

• ערבויות בנקאיות: ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות שכירות לכל תקופת הפינוי, ערבות מיסים, וערבות בדק לתיקון ליקויים אחרי הכניסה לדירה.

• לוחות זמנים ונקודות יציאה: תאריכי יעד מחייבים לתב"ע, להיתר ולתחילת הבנייה, עם זכות לבטל את ההסכם אם היזם מתעכב.

• שוויון בין הדיירים: התאמות לדיירים מבוגרים ולאנשים עם מוגבלות, ומפתח תמורות שוויוני לכל בעלי הדירות.

 

מהפרויקטים שאנחנו מלווים בתל אביב

• פרידלנד 1: תמ"א 38/2, הבנייה בעיצומה

• בצלאל 4: תמ"א 38/2, הבנייה בעיצומה

• ויסבורג 11: תמ"א 38/2, התקבל היתר בתנאים

• שדרות החי"ל 11 ו-13: תמ"א 38/2, התקבל היתר בתנאים

• נתן אלתרמן 9: תמ"א 38/2, התקבל היתר בתנאים

 

איך מתחילים לקדם התחדשות עירונית בבניין

1. אסיפת דיירים ובחירת נציגות. מכנסים את כל בעלי הדירות (לא שוכרים) ובוחרים נציגות של 3 עד 5 נציגים. בפרוטוקול קובעים שלנציגות אין סמכות לחתום על הסכם מחייב בלי אישור האסיפה.

2. לא חותמים ליזמים או למתווכים. בשלב הזה לא חותמים על "כתב הסכמה", ייפוי כוח או הסכם בלעדיות. חתימה מוקדמת קושרת את הבניין ליזם אחד ומחלישה את כוח המיקוח שלכם.

3. בחירת עורך דין מטעם הדיירים. מראיינים כמה משרדים שמייצגים רק דיירים, בודקים ניסיון בפרויקטים דומים, ובוחרים באסיפה.

4. אנשי מקצוע מטעמכם, על חשבון היזם. שמאי שבודק את המצב התכנוני וקובע מפתח תמורות הוגן בין הדירות, ומפקח בנייה שמכין מפרט טכני לפני המכרז.

5. מכרז יזמים. עורך הדין והשמאי מכינים מסמכי מכרז עם דרישות סף: חוסן כלכלי, ניסיון מוכח, מפרט וערבויות. הנציגות בוחנת את ההצעות, משפרת אותן במשא ומתן, ומציגה את המובילות לאסיפה.

6. משא ומתן וחתימה. עורך הדין מנהל את המשא ומתן על ההסכם ונספחיו, ואז מכנסים כנס חתימות. המטרה היא תמיד הסכמה רחבה ככל האפשר של כל בעלי הדירות.

 

שאלות נפוצות

תמ"א 38 נגמרה בתל אביב. האם עדיין אפשר לחדש את הבניין שלנו? כן. במרכז העיר חלות תוכניות הרובעים, ומחוצה לו אפשר להתקדם בחלופת שקד ובהמשך בתא/5555. השאלה היא איזה מסלול מתאים למגרש שלכם.

יזם פנה אלינו עם הצעה. מה עושים? לא חותמים על שום מסמך. קודם מארגנים נציגות ובוחרים עורך דין מטעם הדיירים, ורק אז משווים בין כמה יזמים במכרז.

כמה זמן לוקח פרויקט כזה? בממוצע 8 עד 10 שנים מההתחלה ועד המפתח: 3 עד 5 שנים תכנון ו-4 עד 5 שנים בנייה.

 

איפה נמצא הבניין שלכם?

ספרו לנו באיזה רחוב או שכונה בתל אביב הוא נמצא, ונבדוק איזה מסלול חל עליו היום ומה הצעד הבא. התקשרו ‎03-7755088‎ או השאירו פרטים בטופס.

המשרד: מצדה 7, מגדל ב.ס.ר 4, קומה 35, מתחם BBC בני ברק.

 

מידע נוסף לבעלי דירות: ייצוג דיירים בפינוי בינוי | שלבי ביצוע לקידום פינוי בינוי | שאלות ותשובות בבחירת עורך דין