מדיניות פינוי בינוי והתחדשות בניינית "חלופת שקד" בעיר רמת השרון
עורך דין פינוי בינוי המייצג רק דיירים ברמת השרון

​

בשנים האחרונות עברה רמת השרון מכרך סמי-כפרי שמאופיין בעיקר בבנייה נמוכה ובבתים צמודי קרקע, לעיר שמנהלת תהליכי התחדשות עירונית מואצים ומבוקרים. התפתחות זו אינה מקרית; היא תולדה של מדיניות עירונית מגובשת שמטרתה לאזן בין הצורך הקרדינלי בחיזוק מבנים ישנים, מיגונם והגדלת היצע הדיור, לבין השמירה על האופי הקהילתי, השטחים הירוקים והאיכות העירונית שמייחדים את העיר.

המעבר הדרמטי: מתמ"א 38 לחלופת שקד (התחדשות בניינית)

שינוי מרכזי במפת ההתחדשות העירונית ברמת השרון הוא פקיעתה והחלפתה של תמ"א 38 הארצית. בעוד שתמ"א 38 איפשרה בעיקר פתרונות נקודתיים (כמו חיזוק ועיבוי תמ"א 38/1), כיום נשענת ההתחדשות ברמת המבנה הבודד על חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) ועל תוכניות של התחדשות בניינית עירונית:

• מסלול הריסה ובנייה מחדש מורחב: חלופת שקד שמה דגש חזק על מסלול של הריסת הבניין הקיים ובנייתו מחדש (חלופה לתמ"א 38/2). במסגרת זו ניתן לקבל זכויות בנייה מוגדלות (הכוללות נפחי בנייה של עד 400% בחלק מהמקרים).

• אישור תב"ע והיתר בנייה במקביל: אחד היתרונות המשמעותיים ביותר בחלופת שקד הוא היכולת לקדם תוכנית בניין עיר (תב"ע נקודתית) והיתר בנייה בהליך אחד מרוכז בוועדה המקומית. הדבר מקצר את זמני הבירוקרטיה בהשוואה לעבר.

• הפרשת שטחים לצרכי ציבור: בניגוד לתמ"א 38 הישנה, חלופת שקד מאפשרת לרשות המקומית לדרוש הקצאת שטחי ציבור (כגון: גני ילדים, כיתות לימוד או שטחי קהילה בקומת הקרקע, דב"י- דיור בהישג יד) גם בפרויקטים של בניין בודד, תנאי שמהווה אבן יסוד במדיניות התכנון של רמת השרון.

• חלוצה בתחום: רמת השרון כבר רושמת פרויקטים ראשונים מסוג זה, שבהם מוקדמים פרויקטים של הריסת מבנים ישנים ונבנים תחתיהם בניינים חדישים במסגרת חלופת שקד.

תוכנית המתאר והחלוקה לאזורים: כמה קומות בונים איפה?

לצד התחדשות בניינית בודדת, עיריית רמת השרון מקדמת תכנון מתחמי כולל (פינוי-בינוי) ומסמכי מדיניות מפורטים ללב העיר. מדיניות זו מושפעת באופן ישיר מתכנון תוואי המטרו העתידי ומגדירה מנעד גבהים ברור לפי רחובות:

1. רחוב סוקולוב (הציר הבינעירוני): מוגדר כמנוע הצמיחה המרכזי של מרכז העיר. באזורים הסמוכים לתחנת המטרו המתוכננת (כמו המפגש עם רחוב ביאליק) ובממשק עם הרצליה, התוכנית מאפשרת העצמת זכויות בנייה לגובה של עד 19–20 קומות. במקטעים פנימיים יותר לאורך הרחוב מיושמת בנייה מרקמית משולבת מסחר של כ-9 קומות.

2. רחוב אוסישקין (הציר העירוני-קהילתי): שומר על אופיו כרחוב מסחרי "מקומי-בוטיקי". ההתחדשות ברחוב זה מתאפיינת בבנייה מרקמית מודרנית בגובה של עד 9–11 קומות (עם חזיתות מסחריות ודגש על איכות המרחב הציבורי).

3. רחוב ביאליק וצירים מקשרים (כמו רחוב הראשונים): רחוב ביאליק מוגדר כ"שדרה ציבורית" ורחוב הראשונים כ"ציר מקשר". באזורים אלה מבוצעת התחדשות בטווחי גובה של 11 עד 16 קומות בהתאם למיקום המדויק.

4. השכונות הוותיקות (כדוגמת שכונת מורשה): מהוות את מוקדי הפינוי-בינוי הגדולים, שבהם נהרסים מתחמים שלמים לטובת מגדלי מגורים מודרניים (בגבהים משתנים בין 15 ל- 24 קומות) לצד בנייה מרקמית ופארקים שכונתיים.

5. אזורי המגורים הנמוכים ("מרקם לשימור"): האזורים המאופיינים בבנייה צמודת קרקע מוגדרים כמרקם לשימור, והמדיניות מונעת בהם ציפוף חריג כדי לשמור על צביון השכונות.