כל מה דיירים חייבים לדעת בבחירת עורך דין לפינוי בינוי

שאלות ותשובות: טיפים בבחירת וייצוג עורך דין לפינוי בינוי

 

יציאה לפרויקט פינוי בינוי היא אחת ההחלטות הכלכליות והאישיות החשובות ביותר שתקבלו בימי חייכם. אתם מפקידים את הנכס היקר ביותר שלכם בידי יזם, והדרך היחידה להבטיח את הזכויות שלכם, את הערבויות שלכם ואת דירת התמורה החדשה היא באמצעות ליווי משפטי צמוד.כדי לעזור לכם לעשות סדר, ריכזנו את השאלות הנפוצות ביותר שדיירים שואלים אותנו, ומעל הכל – מדוע חובה לבחור במשרד שמייצג אך ורק דיירים.

​

1. מי משלם את שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג את הדיירים?

​

תשובה: היזם. על פי החוק והפרקטיקה המקובלת בתחום ההתחדשות העירונית, הדיירים אינם משלמים שקל אחד עבור הייצוג המשפטי שלהם. שכר הטרחה של עורך דין הדיירים ממומן במלואו על ידי היזם שנבחר לפרויקט, והדבר מעוגן כבר בהסכם הראשוני. אתם בוחרים את עורך הדין וחותמים מולו על הסכם ייצוג משפטי כאשר חובה שיהיה רשום בו כי כל החבות הכספית בגין הייצוג מוטלת על היזם בלבד. (עוד לפני שיש בכלל יזם, עורך הדין שלכם לוקח סיכון ועד לשלב בחירת היזם יעבוד על בסיס הצלחה בלבד- אין פרויקט אין תשלום).

 

2. אם היזם משלם לעורך הדין, לטובת מי הוא עובד?

 

תשובה: אך ורק לטובתכם – הדיירים! החוק והאתיקה המקצועית קובעים בצורה חד-משמעית כי עורך הדין מחויב בנאמנות מוחלטת למי שהוא מייצג (הדיירים), ללא קשר לזהות הגורם המשלם.הטיפ שלנו: כדי להסיר כל חשש לניגוד עניינים, ודאו שאתם בוחרים במשרד עורכי דין שחרט על דגלו ייצוג דיירים בלבד, ואינו מייצג יזמים וקבלנים בפרויקטים אחרים.

 

3. מתי בשלבי הפרויקט צריך לשכור את שירותיו של עורך הדין?

 

תשובה: כמה שיותר מוקדם, ועוד לפני שחותמים על מסמך כלשהו ליזם (כולל "נון-שופ" או כתב הסכמה עקרוני). עורך הדין צריך ללוות אתכם כבר בשלב התארגנות נציגות הדיירים, לעזור לכם לנסח מכרז יזמים, ולבחור את ההצעה הטובה ביותר עבורכם. חתימה על מסמכים ללא פיקוח משפטי עלולה לכבול אתכם ליזם לא מתאים לשנים ארוכות.

 

4. אילו ערבויות ובטחונות עורך הדין צריך להשיג עבורנו מהיזם?

 

תשובה: תפקידו המרכזי של עורך הדין הוא להבטיח שלא תישארו בלי דירה ובלי כסף. במסגרת החוזה, עורך הדין עומד על קבלת ערבויות קשיחות, וביניהן:ערבות חוק מכר: ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה, שמגנה עליכם במקרה הקיצוני של קריסת היזם.ערבות שכר דירה: ערבות בנקאית להבטחת תמידית תשלומי שכר הדירה שהיזם מחויב לשלם לכם בזמן הפינוי.ערבות מיסים וערבות בדק: להבטחת תיקון ליקויים בדירה החדשה ותשלום כל המיסים החלים על הפרויקט.ערבות להבטחת הוצאות משפטיות: להבטחת מקרה בו חס וחלילה נדרש לפתוח בהליכים משפטיים נגד היזם.

 

5. מה קורה אם יש "דייר סרבן" בבניין שמסרב לחתום?

​

תשובה: חוק פינוי בינוי מגדיר כיום רוב דרוש של 66% (שני שלישים) מבעלי הדירות בבניין כדי להתקדם בפרויקט ולהגיש תביעה נגד דייר סרבן. עורך דין מנוסה המייצג את הדיירים יידע קודם כל לנהל משא ומתן רגיש ומקצועי מול הדייר המתנגד כדי להבין את מניעיו (לעיתים מדובר בחששות מוצדקים או צרכים מיוחדים של קשישים/בעלי מוגבלויות). אם הסירוב אינו מוצדק ופוגע בכלל השכנים, עורך הדין יוביל את ההליך המשפטי מול המפקח על המקרקעין או בית המשפט כדי לאשר את הפרויקט.

 

6. כיצד נקבעת התמורה שכל דייר מקבל (תוספת מטרים, מרפסת, חניה)?

 

תשובה: התמורה נקבעת במסגרת המשא ומתן המסחרי והמשפטי שמנהל עורך הדין שלכם יחד עם הנציגות דיירים שבחרתם לקדם את התהליך, מומלץ תמיד לקיים הליך של מעיין "מכרז יזמים" מפורט ומקצועי, אשר יכלול ירידה לפרטים הכי קטנים להצעתם של היזמים ( התמורה לדיירים, סוג הערבויות והביטחונות שיסופקו לדיירים וכיו"ב). בדרך כלל עורך הדין ייעץ לבחור כבר בשלב המקדמי מפקח בנייה מטעם בעלי הדירות להכנת מפרט טכני של הדירות והפרויקט עשיר, ומודרני אשר יצורף לאותו מכרז יזמים.7. איך שומרים על עקרון השוויון והשקיפות בין הדיירים והיזם?עורך הדין שלכם דואג לעיקרון השוויון והשקיפות על ידי הכנת חוזה פינוי בינוי, המבטיח שאף דייר לא יקבל הטבות "מתחת לשולחן" על חשבון השכנים שלו, ושכל התמורות יחולקו בצורה הוגנת ושקופה לפי קריטריונים ברורים (כמו שטח הדירה המקורית), ועל אותו חוזה נדרשים לחתום כלל הדיירים ( כולם חותמים על אותו חוזה).

 

 

מחפשים עורך דין שיילחם רק בשבילכם?פרויקט פינוי בינוי מצליח מתחיל בבחירת שותף משפטי שרואה רק את האינטרס שלכם ללא פשרות. אל תתפשרו על עורך דין "שרוקד על שתי החתונות", תחפשו עורך דין שמייצג רק דיירים ולא יזמים.

 

צרו קשר עם משרדנו עוד היום לפגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות, ויחד נבטיח את עתיד הדירה שלכם.